Faut-il emprunter sur la durée la plus courte possible ou la plus longue possible ? La réponse tient en une comparaison : ce que coûte réellement chaque année d'emprunt en plus, face à ce que rapporte l'argent qu'elle libère.
Cas de référence : 250 000 € empruntés sur 15 ou 25 ans, taux moyens d'octobre 20261, assurance à 0,30 % sur capital initial, comme un contrat groupe bancaire11.
Les années ajoutées coûtent par an, contre 3,75 % affichés. Placé dans un PEA (frais et prélèvements sociaux compris), l'argent libéré doit rapporter plus de brut par an pour que le prêt long gagne.
Un prêt immobilier à taux fixe se rembourse par mensualités constantes. Chaque mois, on paie les intérêts du capital restant dû, puis on rembourse du capital avec le reste. En France, le taux mensuel est le taux annuel divisé par 12 (méthode proportionnelle)4. Allonger la durée baisse la mensualité, mais le capital reste dû plus longtemps et produit des intérêts plus longtemps.
Ils sont calculés sur le capital restant dû. Sur un prêt long, ce capital baisse lentement au début, si bien que les premières années servent surtout à payer des intérêts.
Les contrats groupe des banques sont le plus souvent calculés sur le capital initial, les contrats en délégation sur le capital restant dû11. Sur capital initial, la prime est la même jusqu'à la dernière mensualité, même quand il ne reste presque rien à rembourser.
Les banques prêtent plus cher sur longue durée. En octobre 2026, on trouve en moyenne 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans et 3,75 % sur 25 ans1. Le taux plus élevé s'applique à tout le capital, dès le premier mois.
La bonne question. Un prêt long coûte toujours plus cher au total. Mais il laisse chaque mois de l'argent disponible, et la comparaison doit dire ce que devient cet argent. Passer de 15 à 25 ans revient à recevoir par mois pendant 15 ans, puis à rembourser par mois pendant 10 ans de plus. Ce « prêt caché » a un taux implicite, le coût réel de l'allongement : ici. C'est plus que les 3,75 % affichés, pour deux raisons. Le taux sur 25 ans s'applique à tout le capital, et l'assurance court dix ans de plus.
Chaque facteur porte une étiquette : il favorise la durée courte, la durée longue, dépend de votre situation, ou ne départage pas les deux options.
Plus le taux est élevé, plus chaque année supplémentaire coûte cher. L'écart entre durées compte aussi : +0,25 point entre 15 et 25 ans en octobre 20261, appliqué à la totalité du capital.
En délégation, un non-fumeur paie environ 0,10 % à 25 ans, 0,13 % à 35 ans, 0,24 % à 45 ans et 0,47 % à 55 ans10. Plus l'assurance est chère, plus chaque année ajoutée pèse. Depuis la loi Lemoine, on peut changer d'assurance à tout moment9.
Le HCSF limite les charges d'emprunt, assurance comprise, à 35 % du revenu net avant impôt, et la durée d'amortissement à 25 ans (27 ans de durée totale avec un différé, pour le neuf ou l'ancien avec travaux)5,6. Pour un montant donné, la durée courte peut être impossible.
C'est le cœur du débat. Si l'argent libéré rapporte, net de frais et d'impôts, plus que le coût réel de l'allongement, le prêt long gagne. Livret A à 1,7 %12, fonds euros à 2,63 % en 202513 : le prêt long perd. En actions, il peut gagner, au prix du risque.
Depuis 2026, les prélèvements sociaux sont de 18,6 % et la flat tax de 31,4 %. L'assurance-vie reste à 17,2 %14. Dans un PEA de plus de 5 ans, les gains ne supportent que les 18,6 %15. Le Livret A est exonéré.
Les mensualités sont fixes en euros courants, et l'inflation les allège. Elle était de 3,0 % sur un an en septembre 202625, et la Banque de France l'attend (indice harmonisé) à 1,9 % en 2027 puis 1,6 % en 202826. Elle gonfle aussi les rendements nominaux, donc elle ne change pas le gagnant. Elle rend surtout les dernières années plus légères.
Le PIB français a progressé de 1,5 % en 2024 et de 0,8 % en 202527, avec 0,4 % attendus en 202626. La croissance ne touche pas votre prêt directement. Elle joue sur les salaires (donc le taux d'effort futur), sur les taux (donc la renégociation) et sur les prix immobiliers, qui sont les mêmes quelle que soit la durée.
Plus d'apport, c'est moins de capital emprunté. Mais un euro d'apport ne rapporte rien ailleurs : c'est le même arbitrage que la durée, avec le même seuil de rentabilité.
Les logements anciens revendus en 2021 avaient été détenus 12,2 ans en moyenne (11,3 ans pour les appartements)24. En début de prêt long, le capital restant dû est élevé. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à 6 mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû7. Elles ne sont pas dues si la vente suit une mutation professionnelle, un décès ou une perte d'emploi subie8.
Si les taux baissent, un prêt long laisse plus d'intérêts à économiser en renégociant. S'ils montent, il garde un taux bas plus longtemps. Cette option n'est pas chiffrée ici : elle joue en faveur du long.
Une mensualité basse laisse de la marge en cas de coup dur. Les clauses de modulation permettent le plus souvent de baisser ou de hausser l'échéance de 10 à 30 %23. Avec des remboursements anticipés sans pénalité, on peut raccourcir un prêt long. Rallonger un prêt court est plus difficile.
Le prêt long ne s'enrichit que si la différence est placée chaque mois, sur toute la durée, sans y toucher. Si elle part en consommation, on a consommé plus tôt, mais moins au total (section 4).
Finir avant la retraite évite de rembourser avec des revenus en baisse. L'assurance devient chère avec l'âge10, et la loi Lemoine ne dispense du questionnaire de santé que si le prêt se termine avant 60 ans (et pour 200 000 € assurés au plus)9.
En location nue au régime réel, les intérêts et l'assurance emprunteur se déduisent des revenus fonciers17. En micro-foncier, ils sont réputés couverts par l'abattement de 30 %18. En LMNP au réel, les intérêts sont déductibles. Pour une résidence principale, rien n'est déductible.
250 000 € empruntés, revenus nets avant impôt de 5 500 € par mois, assurance à 0,30 % sur capital initial, hypothèse de contrat groupe bancaire (les variantes sont testées en section 6). Taux moyens Pretto d'octobre 2026 : 3,50 % sur 15 ans, 3,66 % sur 20 ans, 3,75 % sur 25 ans1. Survolez les graphiques pour lire les valeurs.
L'argument contient deux promesses : un meilleur niveau de vie, et un placement qui rapporte, ici 8 % par an. On les teste séparément, parce qu'un même euro ne peut pas être à la fois dépensé et placé.
C'est cohérent avec l'historique des actions, mais pas garanti. Le MSCI World a rapporté 9,02 % par an depuis fin 1987 (en dollars, dividendes réinvestis)29, mais 6,67 % par an en euros depuis fin 200028. Sur 1900-2025, les actions des pays développés ont rapporté 8,5 % par an en dollars30. Avec une volatilité annuelle de 13 à 15 %28,29, il a fallu, dans le pire cas, au moins 13 ans pour qu'un placement en actions mondiales redevienne positif32, et l'indice japonais a mis 34 ans à retrouver son record de 198933. On retient donc 8 % comme hypothèse centrale, avec une volatilité de 15 % et des frais de 0,38 % par an, ceux d'un ETF MSCI World éligible au PEA34.
Il est juste sur le principe et sur l'espérance. Si l'on place vraiment la différence en actions, sur toute la durée, l'histoire donne plus souvent raison au prêt long. Trois limites l'empêchent d'être une règle générale :
Les deux prêts sont comparés à budget mensuel égal. Le ménage qui paie la mensualité la plus basse place la différence. L'autre place tout son budget une fois son prêt soldé. On compare les patrimoines financiers nets à la date choisie. Le bien est le même dans les deux cas. La méthode est détaillée en section 6.
Au-dessus, le prêt long gagne. Coût réel de l'allongement : .
Tous les nombres de cette page sortent d'un même moteur de calcul, exécuté dans votre navigateur. Les textes et les graphiques ne peuvent donc pas se contredire. Voici chaque choix de méthode, sa justification, et ce qui changerait si on en faisait un autre.
Si les deux ménages placent la même part de leur argent disponible (100 %, 50 % ou 10 %), l'écart final est multiplié par cette part, mais son signe ne change pas. Ce qui compte, c'est le rendement comparé au coût de l'allongement. Ce qui est dépensé ne s'évalue pas en patrimoine. Le graphique « niveau de vie » montre ce flux à part.
Le cas de référence (250 000 €, 15 contre 25 ans, PEA à 8 % avec 15 % de volatilité) est recalculé en changeant une hypothèse à la fois. Si un lecteur conteste un choix, sa variante est probablement dans ce tableau.
| Variante | Coût de l'allongement | Seuil brut en PEA | Écart, 8 % sans aléa | Long gagnant (simul.) |
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| Calcul en cours… | ||||
Écart et probabilité après 25 ans, sauf pour la ligne « revente », évaluée à 12 ans. Écart positif si le prêt long finit devant, en euros courants. Les taux Crédit Logement (août 2026) viennent des prêts effectivement accordés2. Ceux de CAFPI sont des taux négociés par un courtier au 1er octobre3.
Les deux camps ont un argument juste. Le camp « court » a raison sur le coût : allonger revient à emprunter environ à son futur soi. Le camp « long » a raison sur l'espérance : des actions à 8 % rapportent plus que ce coût, la plupart du temps. Le désaccord porte donc sur une seule question : que devient l'argent libéré ?
…l'argent libéré irait sur un livret, un fonds euros, ou serait dépensé. Il gagne aussi si vous risquez de revendre dans les 10 ans, si votre assurance est chère, ou si le prêt long déborde sur la retraite.
…vous placez réellement chaque mois la différence en actions (PEA), pendant toute la durée du prêt, sans vendre pendant les krachs. Avec 8 % par an, il gagne dans des marchés simulés. Il gagne aussi en investissement locatif, où les intérêts se déduisent, ou quand c'est la seule durée qui rend l'achat possible.
Prendre une durée intermédiaire, négocier une clause de modulation et des remboursements anticipés sans pénalité, et raccourcir quand les revenus montent. On garde la souplesse du long et on décide plus tard, avec plus d'informations.
En résumé : le « plus court possible » est la bonne réponse par défaut. Le « plus long possible » est la bonne réponse pour celui qui place vraiment la différence en actions pendant 25 ans et accepte de perdre environ 1 fois sur 4. Avoir à la fois « plus de sous à soi » et « tout placer », en revanche, c'est impossible.